Condamnation du bailleur HLM à procéder aux travaux sous astreinte concernant la décence du logement

Publié le par Sandrine

Exposé du litige

Par acte d'huissier en date du XX XX XXXX Monsieur et Madame X ont assigné devant la présente juridiction l'office X aux fins d'entendre:

- dire que les désordres affectant les lieux loués engageaient la seule responsabilité du bailleur, qui n'avait pas rempli ses obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien et de réparations

- condamner l'office X à procéder aux travaux préconisés par l'expert dans le logement loué sous astreinte de X euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

- condamner l'office X à leur payer:

   - la somme de x euros au titre du préjudice de jouissance subi avec intérêts au taux légal jusqu'au parfait règlement de la somme, 

   -la somme de x euros pour résistance abusive, 

   - la somme de x euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonner l'exécution provisoire, 

- condamner l'office x aux dépens incluant ceux de référé et les frais d'expertise judiciaire de Monsieur X.

Monsieur et Madame X exposaient à l'appui de leurs demandes qu'ils avaient signé avec l'office X un contrat de location en date du xx xx xxxx dans le cadre de la loi DALO, portant sur un appartement sis résidence X à X; que lors de la prise de possession des lieux, la salle de bains et les plafonds avaient été fraîchement repeints, qu'avant d'aménager, Monsieur x avait repeint le reste de l'appartement et qu'il avait découvert des auréoles d'humidité présentes sur la tapisserie de l'entrée et du placard, s'agissant d'un ancien dégât des eaux; qu'ils avaient pris la précaution dès le x, d'écrire au bailleur pour lister les anomalies constatées; qu'ils s'étaient rendus compte que le dégât des eaux n'avait pas été résolu; que l'eau s'infiltrait sous le linoleum de la salle de bains jusqu'à l'entrée, avait décollé les dalles du placard et gondolait le revêtement de la salle de bains en ressortant en plusieurs points; que des traces importantes de moisissures et auréoles d'humidité avaient envahi les murs du placard, de l'entrée et de la salle de bains; que les conséquences de ces infiltrations avaient posé un problème d'insalubrité qui nécessitait des travaux importants que l'office X avait refusé d'effectuer malgré plusieurs mises en demeure; que les seuls travaux entrepris par l'office x avaient été le remplacement d'un meuble sous évier de la cuisine et la réfection du joint de douche le x, travaux qui n'avaient en aucun cas résolu les problèmes d'infiltration; qu'ils avaient alerté le service communal et santé de x le x; qu'en x, l'office X leur avait demandé de faire un constat amiable de dégât des eaux; que les joints silicone autour du bassin de douche avaient été refaits; que les désordres avaient perduré; qu'ils en avaient informé l'office x le x; que cette situation avait aggravé leur état de santé déjà fragilisé; que par acte d'huissier en date du x, ils avaient fait assigner le bailleur en référé pour demander la désignation d'un expert judiciaire; que la compagnie d'assurance x, assureur de l'office x, était intervenu volontairement; et que par ordonnance de référé en date du x, le juge des référés avait désigné Monsieur x en qualité d'expert judiciaire; que l'expert avait déposé son rapport le x; que l'expert avait conclu que l'état de conservation des matériaux de construction et revêtement de la salle d'eau présentait un risque pour la santé des locataires; avait chiffré les travaux de réparation à la somme de x euros et avait retenu l'existence d'un préjudice de jouissance qui devait se poursuivre jusqu'à achèvement des travaux de réfection. A l'audience du x à laquelle l'affaire a été retenue après ajournement, l'office X a répliqué qu'à la suite du rapport de l'expert il avait avisé les époux x par lettre du x du calendrier des travaux de réparation avec proposition de remise des loyers résiduels sur une période de trois mois; que, contre toute attente, les requérants avaient refusé toute intervention, au motif qu'ils avaient d'ores et déjà engagé une procédure judiciaire; que ce n'était que 8 jours après en avoir été avisés que les époux x lui avaient opposé leur refus; qu'il s'agissait là d'un comportement parfaitement dilatoire pour justifier d'une procédure judiciaire; que les demandeurs, qui étaient de mauvaise foi, devaient donc être déboutés de leurs prétentions; celles-ci se révélant sans objet, et être condamnés au paiement de la somme de x euros à titre de dommages et intérêts et la somme de x euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 

Monsieur et Madame x se sont référés aux demandes figurant à leur exploit introductif d'instance. 

Motifs de la décision:

- Sur le rapport d'expertise:

Monsieur x a conclu que l'état de conservation des matériaux de construction et revêtements de la salle d'eau présentaient un risque pour la santé des locataires (importantes moisissures; cloquages de l'enduit sur le mur situé en partie droite du lavabo, mur en retour droit, jusqu'au receveur de douche, humidité maximale des matériaux jusqu'à 1.20 mètre de hauteur) ce qui constituait une non conformité aux caractéristiques du décret du 30 janvier 2002.

Il préconisait:

- dans la salle d'eau: la dépose du receveur de douche et du lavabo en récupération; la dépose de la robinetterie en récupération; la dépose de la faïence murale du compartiment douche/ évacuation des gravats; ponçage des murs endommagés; désinfection, réfection de l'enduit et de la peinture murale; ponçage des canalisations; réfection de la peinture; repose du receveur dans les règles de l'art (avec fond de joint et joint d'adossement étanche) du lavabo, de la robinetterie; fourniture et pose de faïence murale au niveau du compartiment douche avec joint de finition et travaux préparatoires; remplacement du linoleum posé sur le sol de la pièce; traitement de la partie basse du dormant de la porte de communication "dégagement/ salle d'eau" et réfection de la peinture; 

- hall d'entrée: arrachage du papier peint situé sur les deux parties du mur en contact avec la salle d'eau; ponçage, désinfection, réfection de l'enduit si nécessaire et de la peinture; 

- cuisine: fourniture et pose de dalles plastifiées aux endroits où elles sont manquantes; 

- wc: ponçage de la peinture cloquée et réfection de la peinture murale;

- chambre: fourniture et pose d'une patte de fixation pour maintien du vantail gauche du volet,

et précisait que la durée des travaux était estimée à 5 jours, que relogement des occupants pendant cette période devait être envisagé et que des essais devraient être effectués à l'achèvement des travaux de réfection du receveur de douche et de la faïence murale afin de s'assurer que plus aucune infiltration n'existerait, notamment au niveau de la colonne d'évacuation. 

L'expert a estimé le trouble de jouissance locatif à x% pour la salle d'eau, x% pour le hall d'entrée, x% pour la cuisine, x% pour la chambre et x% pour les wc soit du x (le premier courrier des locataires au bailleur étant du x) jusqu'au x à la somme de x euros, trouble se poursuivant jusqu'à l'achèvement des travaux de réfection. 

Rien ne démontrant que l'expert n'ait accompli sa mission dans les règles de l'art, ses conclusions seront donc adoptées. 

- Sur la demande de réalisation des travaux:

Les préconisations de l'expert n'ont pas été contestées par l'office X qui déclare s'être proposé pour les réaliser du x au x, en vain toutefois comme s'étant heurté au refus des locataires.

Le rapport de l'expert a été achevé à la date du x et communiqué au conseil de l'office x selon courrier en date du même jour.

Ce n'est que près d'un an plus tard, quelques jours seulement après l'assignation devant la juridiction du fond, que, par courrier en date du x réceptionné le x par ses destinataires, l'office x a proposé aux locataires la réalisation de travaux conformes aux conclusions expertales.

L'office x n'a donc pris la décision d'engager les travaux nécessaires à la cessation de l'état d'insalubrité d'une partie du logement qu'après avoir été effectivement attrait devant le juge du fond, dans le but manifeste de les avoir achevés avant le premier appel de la cause. 

En revanche, selon courrier en date du x les locataires se sont opposés à la réalisation des dits travaux organisés selon un calendrier unilatéralement fixé par le bailleur sans questionnement préalable quant à leurs propres contraintes.

Il n'est donc pas contesté que les travaux doivent être réalisés et l'office x sera condamné à y procéder dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, de la somme de x euros par jour de retard.

- Sur la réparation des préjudices:

A la date de l'assignation, soit au x, les demandeurs prétendaient à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance courant du x jusqu'au x soit pendant x mois. Cette demande a été maintenue à la date de l'audience de plaidoiries, la date de fin du préjudice, antérieure en tout état de cause à celle proposée par le bailleur pour l'achèvement des travaux (soit le x), sera donc retenue. 

Le calcul proposé par l'expert n'étant pas sérieusement contesté, il sera fait droit à la demande en ce que le préjudice de jouissance des demandeurs sera fixé à la somme de x euros. 

Les demandeurs prétendent également à l'octroi d'une somme de x euros correspondant au coût du relogement pendant les travaux de réparation devant durer une semaine. L'office x dans son courrier aux locataires en date du x, leur proposait, s'ils souhaitaient libérer le logement durant les cinq jours de travaux, la prise en charge de 3 mois de loyers résiduels, sans toutefois expliquer à quoi correspond précisément le loyer résiduel mensuel des époux x. En revanche, la somme avancée correspond globalement au coût d'une location saisonnière à x pour une semaine. Il sera donc fait droit à la demande. 

L'office x se verra donc condamné, à titre indemnitaire, au paiement à Monsieur et Madame x de la somme de x euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

- Sur les autres demandes: 

les demandeurs justifient d'un préjudice distinct tiré de la résistance du bailleur à exécuter les préconisations de l'expert, l'office x ayant délibérément attendu d'être attrait devant le juge du fond pour proposer de s'y soumettre. L'office x sera dès lors condamné à leur payer une somme complémentaire de x euros à titre de dommages et intérêts. 

Il s'évince des motifs qui précèdent que l'office x est mal fondé en ses demandes indemnitaires reconventionnelles. 

L'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des demandeurs à hauteur de la somme de x euros. 

L'office x qui succombe supportera les dépens de la présente instance et conservera à sa charge le coût de l'expertise judiciaire.

Aucune condamnation au paiement des dépens de la procédure de référé ne saurait être prononcée, l'ordonnance du x les ayants d'ores et déjà mis à la charge de l'office X. 

La nature, l'ancienneté du litige et le prononcé d'une mesure comminatoire justifient que soit ordonnée l'exécution provisoire de la présente décision. 

Par ces motifs:

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, 

Condamne l'office x à réaliser, dans l'appartement loué à Monsieur et Madame x, sis résidence x à x, les travaux préconisés par Monsieur x, expert, en pages x et x de son rapport en date du x, dans le délai de trois mois courant à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de la somme de x euros par jour de retard passé ce délai,

Condamne l'office x au paiement à Monsieur et Madame x de la somme de x euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, en réparation de leur préjudice de jouissance et de relogement temporaire,

Condamne l'office x au paiement à Monsieur et Madame x de la somme de x euros à titre de dommages et intérêts du fait de sa résistance abusive, 

Condamne l'office x au paiement à Monsieur et Madame x de la somme de x euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne l'office x aux dépens de l'instance, 

Dit que l'office x conservera à sa charge les frais d'expertise judiciaire,

Rejette le surplus des demandes, 

Ordonne l'exécution provisoire. 

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